租賃協議有很多方面。 其中一個重要方面是房東及其對房客的義務。 房東義務的出發點是“租戶根據租賃協議可以享受的享受”。 畢竟,房東的義務與房客的權利密切相關。 具體來說,這個起點對房東意味著兩項重要義務。 首先,第7條:203 BW的義務是向租戶提供該物品。 此外,房東有維護義務,換句話說,適用《荷蘭民法典》第7:204條中的缺陷規定。 業主的兩種義務到底意味著什麼,將在此博客中依次討論。

房東的義務

出租房屋可用

關於房東的首要主要義務,《荷蘭民法典》第7條:203條規定,房東有義務向出租人提供租賃財產,並將其留給商定用途所需的程度。 商定的使用問題,例如:

  • (獨立或非獨立的)居住空間;
  • 從零售空間的角度而言,是商業空間;
  • BW第7條第203a條所述的其他業務空間和辦公室

重要的是在租賃合同中清楚地描述雙方已約定的用途。 畢竟,對於房東是否已履行其義務的問題的答案將取決於雙方在租賃協議中對租賃財產的目的地的描述。 因此,重要的是不僅要在租賃中說明目的地,或者至少要說明用途,而且還要詳細描述承租人根據此可以期望什麼。 在這種情況下,例如涉及以特定方式使用租賃財產所必需的基本設施。 例如,對於將建築物用作零售空間,租戶還可以規定櫃檯,固定架子或隔牆的可用性,以及對出租空間(例如用於存儲廢紙或廢金屬)的完全不同的要求可以在這種情況下設置。

維護義務(默認清算)

關於房東的第二項主要義務,《荷蘭民法典》第7條:206條規定房東有義務修復缺陷。 《民法》第7條第204條進一步闡明了缺陷的理解:缺陷是財產的一種條件或特徵,其結果是財產無法為承租人提供他所期望的享受。租賃協議的基礎。 最高法院認為,就此而言,享受不僅包括租賃財產或其實質財產的狀況。 其他限制享受的情況也可能構成《公約》第7條:204所指的缺陷。 在這種情況下,請考慮例如租賃財產的預期可及性,可及性和外觀。

儘管這是一個廣義的術語,涵蓋了所有限制租戶享受的情況,但租戶的期望不應超過普通租戶的期望。 換句話說,這意味著租戶不能期望擁有維護良好的財產。 此外,根據判例法,不同類別的租賃對象將各自提高自己的期望。

在任何情況下,如果出租對像沒有為租戶提供預期的享受,則不會有以下缺陷:

  • 因過失或風險而歸於承租人的情況。 例如,鑑於法律風險的分配,租賃財產中的細微缺陷由租戶承擔。
  • 與租戶個人有關的情況。 例如,對於來自其他租戶的正常生活噪音,這可能包括非常低的容限。
  • 第三方的實際干擾,例如交通噪音或租用物業旁露台上的噪音滋擾。
  • 無實際干擾的斷言,例如,租戶的鄰居僅聲稱擁有通過租戶花園的通行權,而沒有實際使用它的情況。

房東違反主要義務的製裁

如果房東無法按時全部或全部向租客提供所出租的財產,則房東方面存在缺陷。 如果有缺陷,同樣適用。 在這兩種情況下,該缺陷都會導致對房東的製裁,並在這種情況下賦予租戶一定的權力,例如:

  • 合規。 然後,房客可以要求房東按時全部或全部按時提供所出租的財產,或彌補缺陷。 但是,只要房客不要求房東修理,房東就可能無法補救該缺陷。 但是,如果補救措施是不可能的或不合理的,出租人則不必這樣做。 另一方面,如果出租人拒絕維修或沒有及時拒絕維修,則承租人可以自己補救缺陷並從租金中扣除費用。
  • 減少租金。 如果出租人未能按時或全部提供所出租的財產,或者存在缺陷,這是租戶的替代選擇。 減少租金必須向法院或租金評估委員會提出。 索賠必須在房客向房東報告缺陷後的6個月內提出。 從那時起,減租也將生效。 但是,如果租戶允許此期限到期,則減少租金的權利將減少,但不會失效。
  • 如果缺少租金,則完全無法享受租賃協議的終止。 如果出租人不必補救的缺陷,例如由於無法補救而導致的費用或在給定的情況下無法合理預期的支出,但使承租人和承租人無法完全預期的享受出租人解除租約。 在兩種情況下,都可以通過法外聲明來完成。 但是,並非所有各方都經常同意解散,因此仍然必須遵循法律程序。
  • 賠償金。 此索賠僅由租戶提出,前提是缺陷(例如存在缺陷)也可以歸因於房東。 例如,如果這種缺陷是在簽訂租賃合同後出現的,並且可以歸因於出租人,例如由於他沒有對所租財產進行充分的維護,則可以歸因於出租人。 但是,如果在訂立租約時已經存在某種缺陷,並且出租人當時已意識到這一點,則應該知道該缺陷或將其告知承租人該租賃財產沒有缺陷。

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