在荷蘭租房時,您將自動獲得租金保護。 同樣適用於您的共同租戶和子租戶。 原則上,租金保護包括兩個方面:租金價格保護和從房東不能簡單地終止租賃協議的意義上防止終止租賃協議的租金保護。 儘管租金保護的兩個方面都適用於社會住房的租戶,但自由部門的住房租戶卻不是這樣。 在此博客中討論了何時需要哪種租金保護以及在終止租約的情況下究竟需要什麼租金價格保護或租金保護。 但是首先,該博客討論了租賃保護的整體應用中稱為居住空間的條件。

租金保護圖片

居住空間

為了適用有關租金保護的法律規定,首先必須考慮居住空間。 根據《荷蘭民法典》第7:233條,居住空間必須理解為是指已建成的不動產,只要其作為獨立或非自足的房屋,大篷車或打算永久居住的攤位出租即可。 因此,出於租金保護的目的,在獨立或非獨立公寓房的房客之間沒有進一步的區別。

居住空間的概念還包括不可移動的附屬物,換句話說,就其性質而言,與房屋,大篷車或球場不可分割地聯繫在一起的設施,或者根據租賃協議屬於房屋的一部分的設施。 在住宅綜合體中,例如,如果通過合同將它們指定為不具有公共特徵的空間,則可能是樓梯間,畫廊和走廊以及中央設施。

但是,如果涉及以下方面,則沒有《荷蘭民法典》第7:233條所指的居住空間:

  • 短期使用居住空間; 根據使用的性質(例如用作度假屋或交換所)確定是否是這種情況。 從這個意義上講,短暫持續時間是指使用,而不是約定的時間;
  • 獨立的生活空間; 如果房屋是與商業空間一起出租的,就是這種情況; 在這種情況下,房屋是所租用商業空間的一部分,因此房屋不適用於住房條件,而是有關商業空間的規定;
  • 一艘船; 這種現像不符合《荷蘭民法典》第7:233條的法律定義。 這種房屋通常不能被視為不動產,因為與土壤或河岸沒有持久的聯繫。

租金價格保護

如果上述居住條件得到滿足,租戶首先將享受租金價格保護。 在這種情況下,以下出發點適用:

  • 質量(包括所租住房的位置)與必須支付的租金之間的比率必須合理;
  • 租戶可以隨時選擇由租金委員會評估初始租金; 這僅在租賃開始後的6個月內可行; 租金委員會的決定具有約束力,但仍可以提交街道法院審查;
  • 房東不能繼續無限增加租金; 具體的法律限制適用於租金上漲,例如部長確定的最高租金上漲百分比;
  • 有關租金保護的法律規定是強制性法律,也就是說,房東不能在租賃協議中背離房租而損害租戶。

順便提及,所述原則僅適用於社會住房的租戶。 這是屬於受管制的租賃領域的居住空間,因此必須與屬於自由化或免費租賃領域的居住空間區分開。 在自由化或免費住房的情況下,租金如此之高,以致租戶不再有資格獲得租金補貼,因此不在法律的保護範圍之內。 自由化住房與社會住房之間的界限大約為每月約752歐元的租金。 如果商定的租金價格超過該金額,則租戶將不再依賴上述原則,因為這將涉及自由化房屋的租金。

防止終止租賃協議的租金保護

但是,對於租金保護的其他方面的應用,社會住房和自由化住房的租戶之間沒有區別。 換句話說,從房東不能簡單地取消租賃協議的意義上來說,這意味著每個居住空間的租戶在很大程度上得到自動保護,以免終止租賃協議。 在這種情況下,租戶受到特別保護,因為:

  • 根據《荷蘭民法典》第7條:272,房東的終止並不終止租賃協議; 原則上,房東應首先嘗試在雙方同意的情況下終止租賃協議。 如果這樣做不起作用,並且房客不同意終止合同,則房東的終止合同實際上不會終止租賃協議。 這意味著租賃協議照常繼續進行,房東必須向街道法院提出終止租賃協議的法律要求。 在這種情況下,除非法院對房東的終止索賠做出不可撤銷的決定,否則租賃協議不會終止。
  • 鑑於《荷蘭民法典》第7條:271,房東必須說明終止的原因; 如果房東打算終止租賃協議,則他必須遵守上述《民法典》條款的規定。 除通知期外,終止通知書在此情況下也是重要的手續。 因此,房東必須按照《荷蘭民法典》第7條:274第1款的規定,在其終止通知中說明終止理由之一:
  1. 房客的行為不像好房客
  2. 它涉及固定期限的租金
  3. 房東急需租用自用
  4. 承租人不同意提供新租賃協議的合理要約
  5. 房東希望根據有效的分區計劃在出租的土地上實現土地使用
  6. 在繼續租賃時,房東在終止租賃方面的利益大於租戶的利益(如果是房東租賃)
  • 法官只能根據《荷蘭民法典》第7條:274第1款所述的理由終止租賃; 上述理由是詳盡無遺的:也就是說,如果在法院進行法律訴訟,則不可能以其他理由終止租賃協議。 如果確實有上述理由之一,法院還必須批准房客的終止要求。 因此,在這種情況下,就沒有餘地來衡量(進一步)利益。 但是,關於緊急個人使用的終止理由,在這一點上有例外。 允許索賠後,法院還將確定驅逐時間。 但是,如果房東的解約請求被拒絕,則有關租約三年之內可能不會再由他終止。

租賃市場變動法

以前,租金保護實際上受到了很多批評:租金保護的範圍太廣了,如果租金保護不是那麼嚴格的話,會有更多的房主願意出租房屋。 事實證明,立法者對此批評很敏感。 因此,立法者選擇從1年2016月XNUMX日起引入《出租市場轉讓法》。 有了這項新法律,對房客的保護變得不那麼嚴格了。 在此法律的上下文中,這些是最重要的更改:

  • 對於兩年或以下的獨立生活空間的租賃協議以及五年或以下的非獨立生活空間的租賃協議,房東可以在沒有租金保護的情況下進行出租。 這意味著租賃協議在約定的期限後根據法律的執行而終止,不必像以前一樣由房東終止。
  • 通過引入目標群體合同,房東也可以更輕鬆地終止針對特定目標群體(例如學生)的房屋的租賃協議。 如果租戶不再屬於特定的目標群體,並且例如不能再被視為學生,則房東將能夠由於緊急的個人使用而更輕鬆,更快捷地進行終止。

您是房客,您想知道您有資格獲得哪種租金保護? 您是要終止租賃協議的房東嗎? 或者您對此博客還有其他疑問嗎? 然後聯繫 Law & More。 我們的律師是租賃法方面的專家,很高興為您提供建議。 如果您的租金糾紛導致法律訴訟,他們還可以在法律上為您提供幫助。

分享到
Law & More B.V.