作為房客,您有什麼權利?

每個租戶的權利都有兩項重要權利:享受生活的權利和獲得租金保護的權利。 我們在其中討論了與 房東的義務,租戶的第二個權利出現在一個有關 租金保障。 這就是為什麼在此博客中將討論另一個有趣的問題:租戶還擁有其他哪些權利? 居住權和房租保護權並不是房客對房東的唯一權利。 例如,在轉讓不交叉租金和分租的財產的情況下,承租人還享有多項權利。 在本博客中將連續討論這兩種權利。

作為房客,您有什麼權利?

財產轉讓不交叉租金

適用於住宅和商業空間租戶的《荷蘭民法典》第1條第7條第226款規定:

房東轉讓與租賃協議有關的財產(...),將房東的權利和義務從租賃協議中轉讓給了收購方

對於房客而言,該條款首先意味著,將租賃財產的所有權轉讓(例如通過房東出售給另一方)不會終止租賃協議。 此外,租戶可以向房東的法定繼承人提出索賠,因為該法定繼承人承擔了房東的權利和義務。 對於租戶究竟擁有哪個索賠的問題,重要的是首先確定房東將哪些權利和義務轉移給其合法繼承人。 根據《民法典》第3條第7條第226款,這些特別是房東的權利和義務,這些權利和義務與使用租賃財產作為房客要支付的對價直接相關,即租金。 這意味著,租戶可以針對房東的合法繼承人提出的主張,原則上涉及其兩項最重要的權利:享有生活的權利和享有租金保護的權利。

但是,通常,承租人和房東還根據其他內容在租賃協議中訂立其他協議,並將其記錄在條款中。 一個常見的例子是關於房客的優先購買權的條款。 儘管它沒有賦予租戶交付權利的權利,但這確實意味著房東有義務提供:房東必須首先將租賃的財產出售給租戶,然後才能出售給其他合法繼承人。 下一位房東也將受此條款約束給房客嗎? 鑑於判例法,情況並非如此。 這規定租戶的優先購買權與租金不直接相關,因此有關購買租賃財產的權利的條款不會移交給房東的合法繼承人。 這僅在涉及租戶的購買選擇並且定期向房東支付的金額還包括最終購買補償要素的情況下才不同。

分租

此外,《民法》第7條第227條就房客的權利規定如下:

“承租人有權將全部或部分使用中的出租財產交給他人,除非他必須假定出租人會合理地反對使用他人。”

通常,從本文可以明顯看出,承租人有權將全部或部分出租的財產轉租給他人。 鑑於《民法典》第7條第227條的第二部分,如果房客有理由懷疑房東會對此提出異議,則不能繼續轉租。 在某些情況下,房東的反對是顯而易見的,例如,如果租賃協議中包含了轉租禁令。 在這種情況下,不允許租戶轉租。 如果租戶仍然這樣做,則可能會有罰款。 然後,該罰款必須與租賃協議中禁止轉租的行為聯繫在一起,並應具有最高限額。 例如,可以通過這種方式在租賃中禁止從Air B&B轉租房間,事實通常是這樣。

在這方面,《民法典》第7:244條對於居住空間的轉租也很重要,該條款規定,不允許居住空間的承租人出租整個居住空間。 這不適用於居住空間的一部分,例如房間。 換句話說,租戶原則上可以自由地將居住空間部分轉租給另一個。 原則上,承租人也有權保留在租賃財產中。 如果承租人必須自己搬出租住的房產,這也適用。 畢竟,《荷蘭民法典》第7條:269條規定,即使主要的租賃協議已經終止,房東仍將繼續通過法律操作轉租。 但是,出於本文的目的,必須滿足以下條件:

  • 獨立的生活空間。 換句話說,一個具有自己的通道和必需的設施(例如廚房和浴室)的居住空間。 因此,僅一個房間不被視為獨立的居住空間。
  • 轉租協議。 根據《民法》第7條:201,滿足租戶與租戶之間的協議。
  • 租賃協議涉及居住空間的租賃。 換句話說,租戶與房東之間的主要租賃協議必須涉及適用法律居住空間規定的空間的租賃。

如果不遵守上述規定,則承租人與房東之間的主要租賃協議終止後,承租人仍然沒有權利或所有權要求房東保留在租賃財產中的居住權,因此也可以驅逐對他來說是不可避免的。 如果承租人確實符合條件,則必須考慮到房東可以在六個月後對承租人提起訴訟,以終止轉租和撤離租賃。

就像居住空間一樣,商業空間也可以由租戶轉租。 但是在這種情況下,如果承租人無權這樣做或必須撤離租用的財產,則該承租人與房東有何關係? 2003年有一個明顯的區別:房東與租戶無關,因為租戶與租戶之間只有法律關係。 結果,承租人也沒有權利,因此對房東提出索賠。 從那時起,法律在這一點上發生了變化,並規定,如果租戶與房東之間的主要租賃協議終止,則租戶必須照顧到租戶的利益和地位,例如,通過與租戶一起參加租戶的訴訟。房東。 但是,如果主要的租賃協議在訴訟程序之後仍然終止,則承租人的權利也將終止。

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